Железобетонный замес

Наша суббота - это и ваша суббота. Мы уже начали веселиться за городом. Всем читателям ЖБЗ вайбовых выходных. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

КОЛДИ обсудил со звездой хоккея, как инфраструктура влияет на жизнь резидентов Развитая инфраструктура формирует привычки жителей и помогает экономить время, отметил инвестиционный директор КОЛДИ Илья Степанищев на паблик-токе «Сильные решения: спорт, бизнес, характер». Встреча прошла в квартале бизнес-класса N’ICE LOFT при участии двукратного обладателя Кубка Гагарина Алексея Потапова и известного комментатора Артёма Батрака. Хоккеист назвал характер главным качеством спортсмена и отметил роль работоспособности и терпения. В обсуждении бизнеса к личным качествам добавился фактор среды: насколько удобно человеку совмещать работу, спорт и повседневные дела. В квартале, где проходила встреча, эти функции заложены в инфраструктуру. Здесь предусмотрены две ледовые арены формата НХЛ, площадки для командных игр, тренажёрный зал и 6600 м² ритейла. Рядом КОЛДИ строит деловой центр СОЛИД на 4000 рабочих мест — первое офисное здание класса А в Нижегородском районе Москвы. Такое соседство сокращает повседневные маршруты жителей, а для торговли и услуг создаёт несколько источников спроса — со стороны резидентов, посетителей спортивного комплекса и сотрудников офисов.

Изменение семейной ипотеки сильнее всего ударит по девелоперам массового жилья — «Самолетe», ПИКe и «А101» У этих застройщиков значительная часть продаж зависит от льготной программы, пишет отраслевое издание «Московская перспектива». С 1 октября для семей с одним ребенком ставка выросла до 10% в регионах и до 12% в Москве и Санкт-Петербурге. Ежемесячный платеж может увеличиться как минимум на 40%. Среди основных рынков жилищного строительства в зоне повышенного риска окажутся Москва, Подмосковье, Петербург и Ленинградская область: здесь ставки для семей с одним-двумя детьми выросли до 12 и 10%, а рынок массового жилья сильно зависит от ипотеки. Сложности также возможны в Краснодарском крае, Татарстане, Башкортостане и других крупных региональных центрах, где активно строится массовое жилье, и семейная ипотека обеспечивала значительную долю продаж. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

Риелторский бизнес без прикрас: взгляд владелицы агентства недвижимости Елены Мищенко Работа риелтора — это не только публикация объявлений и показы квартир. За одной сделкой могут стоять переговоры с застройщиком, получение разрешения органов опеки и несколько параллельных продаж. Елена Мищенко работает в недвижимости 27 лет, она руководила департаментом городской и загородной недвижимости, а затем открыла собственное агентство. За это время ей приходилось решать самые разные задачи — например, за 18 дней находить покупателя, продлевать бронь у застройщика и проводить две взаимосвязанные сделки в один день. По ее опыту, самые сложные ситуации, когда недвижимость делят бывшие супруги или родственники. Формально каждый может продать свою долю отдельно, но на практике такая сделка часто оказывается невыгодной обеим сторонам. Тогда задача агента — убедить собственников на время отложить конфликт и продать квартиру целиком. «Потом считаем, на сколько миллионов больше получится, если продать квартиру целиком и потерпеть друг друга один час на сделке, можно даже в разных помещениях. Миллионы, оказывается, сближают», — подчеркнула Елена Мищенко. Рабочий день риелтора при этом редко заканчивается в 18:00. Клиенты обычно освобождаются вечером — тогда начинаются показы, переговоры и решение срочных вопросов. «У риелтора есть личная жизнь клиентов, и она начинается, когда клиенты пришли с работы: люди, у которых горит и болит, к ним надо приехать, подержать за руку, успокоить и довести до сделки. Поэтому мой риелтор может проснуться в двенадцать, я согласна, если накануне до часа ночи занимался сделкой», — указала она. Запуск собственного агентства у Елены Мищенко занял всего месяц и обошелся примерно в 7 млн рублей. Деньги ушли на аренду офиса авансом, сайт, рекламу, мебель, технику и даже цветы.  Елена Мищенко приводит такой пример: продажа квартиры стоимостью около 30 млн рублей приносит агентству примерно 1,2 млн рублей комиссии. Это сопоставимо с вознаграждением за три сделки с однокомнатными квартирами массового сегмента, комиссия по которым составляет 300–400 тыс. рублей. За продажу квартиры бизнес-класса агентство может получить 600–700 тыс. рублей.  Часть комиссии выплачивается риелтору, однако ее размер зависит от принятой в компании системы распределения. Обычно один агент закрывает три-четыре сделки в месяц. В некоторых сегментах проводить их можно чаще. Например, при работе с небольшими апартаментами стоимостью 6-8 млн рублей с готовой отделкой и мебелью специалист может закрывать четыре-пять сделок ежемесячно. Как устроено закулисье московского риелторского бизнеса и почему агентству по-прежнему нужен офис — можно почитать тут. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

АКРА, прогнозируя понижение кредитного рейтинга «Самолета», приводит такой аргумент: «Взвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO (средства от операционной деятельности) до чистых процентных платежей с 2024 по 2029 год оценивается на уровне 8,2х». Для знатоков финансовых дел и аналитиков это стало открытием, поскольку доказывает об очень высокой долговой нагрузки "Самолета". Опросив экспертов, мы собрали общее мнение, почему именно этот факт стал негативным сигналом для них. 📌 Показатель отношения скорректированного чистого долга к FFO (денежному потоку от операционной деятельности) у российских девелоперов считается нормальным, если оно не превышает 5х, в США и ряде других западных стран – 3х. То есть значение показателя в 8,2х – в любом случае очень высокое и может быть сигналом о возможном дефолте по обязательствам в будущем. Соответственно, реальная задолженность, исходя из сумм договоров, может быть ещё выше, значит, вероятность дефолта по облигациям еще больше. 📌 У других крупных застройщиков величина отношения скорректированного чистого долга к FFO значительно ниже, даже в разы. Самое низкое значение показателя у группы ПИК, оно равняется 0,4х. У группы ЛСР и GloraX не превышает 3х. 📌 При снижении кредитного рейтинга "Самолета" облигации компании не смогут приобретать негосударственные пенсионные фонды и те финансовые и инвестиционные институты (ПИФы, страховые компании), чья декларация ограничивает вложения в облигации с таким рейтингом. У тех инвесторов, которые уже держат в портфелях облигации застройщика , скорее всего, массовых распродаж этих бумаг не будет, поскольку все понимают, что «навес» из бумаг может сам по себе потянуть за собой обвал цен, и далее бумаги можно будет продать только в минус. 📌 Для самой компании снижение кредитного рейтинга и понижение прогноза предполагает ограниченный доступ для привлечения новых заимствований и их удорожание. Это, безусловно, пессимистичная среда в условиях пика погашений в 2027 году. 📌 Главный вопрос: стоит ли ожидать банкротства "Самолета"? Говорить об этом не придется по репутационным причинам, считают опрошенные нашей редакцией эксперты. Наиболее вероятный сценарий — реструктуризация долга через согласование с банками и институциональными держателями, возможна передача части бизнеса в управление Сберу как крупнейшему кредитору. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

ФНС назвала признаки ЗПИФов, созданных ради налоговой оптимизации Экспертный совет при ФНС опубликовал критерии недобросовестного использования закрытых паевых фондов для налоговой оптимизации. Среди них – отсутствие инвестиционной стратегии, контроль владельца паев над активами и накопление прибыли без уплаты налогов, пишут "Ведомости". С 2023 года число ПИФов выросло на 70%, до 3,66 тыс., а стоимость чистых активов закрытых фондов достигла 17,8 трлн руб. В конце сентября Минфин предложил с 2027 года облагать интервальные и закрытые фонды налогом на прибыль по ставке 15%. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

В нашем информационном дайджесте рассказываем, что произошло к этому часу на рынке недвижимости. Спойлер: ничего особенного — все ожидаемо. #утро_с_ЖБЗ ✅ Застройщики жилья в старых границах Москвы могут до 2030 года вывести на рынок 234 земельных участка суммарной площадью 1,46 тыс. га, говорится в исследовании консалтинговой компании Ricci. Общий потенциал этих территорий она оценивает в 13,1 млн кв. м, что лишь немного превышает текущие показатели по уже начатым объектам (12,4 млн кв. м). Похожие данные и у других экспертов. Например, по информации сервиса Asseto, до конца 2029 года на рынке могут появиться 140–220 новых площадок, на которых получится возвести 8–13 млн кв. м жилья. По данным экспертов, градостроительный план получили 110–170 площадок с потенциалом на 6–10 млн кв. м жилья. ✅ АКРА понизило кредитный рейтинг девелопера «Самолет» с -А до ВВВ и изменило прогноз со «стабильного» на «негативный». Об этом сообщается на сайте агентства. Это значит, что в ближайшие от 12 до 18 месяцев рейтинг с высокой вероятностью могут понизить еще раз. Причиной стало ухудшение финансового профиля компании, включая долговую нагрузку, покрытие процентных платежей, ликвидность и рентабельность. Продажи 2026 года оказались ниже ожиданий агентства, а сроки ввода объектов растягиваются. Отношение скорректированного чистого долга к FFO оценивается на уровне 8,2х, покрытие процентных платежей – на уровне 1,7х. Давление создает также более медленное снижение ключевой ставки и ужесточение условий «Семейной ипотеки». Среди сильных сторон отмечены лидерство по объему строительства – около 4,5 млн кв. м – и проекты в 15 регионах. ✅ Решение о сносе или реконструкции здания Рижского рынка в Москве примут после подготовки документации по планировке территории в рамках КРТ. Эту информацию ЖБЗ подтвердили в департаменте градостроительной политики Москвы. Об этом департамент сообщил нашему каналу после того, как стало известно о том, что власти города собираются выставить на торги участок площадью 3,21 гектара по адресу – проспект Мира, владение 82-92. Там же располагается Рижский цветочный рынок. Начальная стоимость аукциона была установлена в 155,4 млн руб. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

Часть утренней редакции ЖБЗ проснулась в состоянии сумрачного понимания дефицита витамина D, часть - в четком ощущении радости от наступившей пятницы. Так мы и живем в постоянной бивалентности. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

На РБК вышло интервью директора коммерческого управления STONE Кристины Недря. Нетипичный кейс того, как офисный девелопер активно заходит в жилой сегмент. ✅ Главная мысль: не хранить яйца в одной корзине. Несмотря на успешное развитие офисного направления, девелопер уверенно обосновывается на рынке жилья. И здесь важно, что полученные льготы от города компания направляет именно на жилое направление. Наращивать новые объемы STONE планирует в соотношении 70% офисов и 30% жилья. ✅А что по офисам? Классическую продажу офисных блоков никто не отменяет, но растет интерес к крупным форматам: отдельным зданиям и большим площадям. Особенно со стороны компаний, которым нужна собственная штаб-квартира, а свободных больших объемов на рынке немного. ✅Планы в жилье. Девелопер не планирует превращаться в конвейер однотипных ЖК: сейчас в стройке четыре проекта бизнес+ и премиум-класса. В фокусе в том числе площадки у воды и рядом с парками. А план компании выводить 1-2 жилых проекта в год — темп, при котором можно не пытаться любой ценой нарастить объемы, а качественно выбрать площадку и проработать продукт. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

🏡 Программа реновации — это новое комфортное жилье для почти миллиона москвичей и проект, который формирует облик Москвы на десятилетия вперед. Поэтому к архитектуре новых домов подходим особенно внимательно — и каждую новостройку стараемся сделать лучше. Например: 🔸 в доме на улице Ремизова впервые использовали стеклофибробетонные панели — прочные, легкие и устойчивые к морозам 🔸 на Ярославской улице заселяют здание более чем на 440 квартир, но выглядит оно легким благодаря контрасту светлых фасадов и графичных линий 🔸 по плану у дома на Коровинском шоссе предусмотрен закрытый и уютный двор, защищенный от шума соседних улиц Подробнее об этих и других проектах — в посте